Het aantal geschillen bij de aan- en verkoop van woningen neemt toe.
Ook binnen mijn advies en procespraktijk in Groningen merk ik dat steeds vaker discussie ontstaat over de aansprakelijkheid van bouwkundigen die een aankoopkeuring hebben uitgevoerd. Met name wanneer achteraf blijkt dat gebreken – zoals asbest – niet zijn gesignaleerd.
Een recente uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 26 november 2025 (ECLI:NL:RBOVE:2025:6831) geeft hierover duidelijke handvatten. https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:6831
Wanneer is een bouwkundige aansprakelijk?
In deze zaak stond de vraag centraal: is een bouwkundige die een aankoopkeuring heeft verricht aansprakelijk voor asbest dat tijdens de keuring niet is opgemerkt?
De rechtbank begint met het vaststellen van de norm. De ingeschakelde bouwkundige moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden zou doen.
Dat is de juridische maatstaf.
Wat deze uitspraak opvallend maakt, is wat er ter zitting gebeurde.
De foto’s uit het keuringsrapport werden getoond. Een andere deskundige van Homekeur, die ter zitting aanwezig was, verklaarde op vragen van de rechter dat op die foto’s asbestverdacht materiaal zichtbaar was.
Daarmee werd feitelijk bevestigd dat er zichtbare signalen waren van mogelijk asbesthoudend materiaal die herkend en benoemd hadden moeten worden.
De rechtbank concludeert dan ook dat de zorgplicht is geschonden. Zichtbare en gefotografeerde materialen hadden als mogelijk asbesthoudend in het rapport moeten worden vermeld.
Verweren van Homekeur afgewezen
Homekeur voerde twee belangrijke verweren.
- “Kopers hadden zelf aanvullend onderzoek moeten doen.”
Dat verweer houdt geen stand. Juist een correcte signalering in het rapport stelt kopers in staat om te beslissen of nader onderzoek nodig is. Ontbreekt die signalering, dan kan dat hen niet worden tegengeworpen. - Beroep op exoneratiebeding (asbest volledig uitgesloten).
Ook dit verweer wordt verworpen. Tegenover consumenten is een dergelijk beding uit de algemene voorwaarden vernietigbaar wanneer het onredelijk bezwarend is. In deze zaak kon Homekeur zich daar niet op beroepen.
Welke schade werd toegewezen?
De rechtbank wijst een deel van de schade toe:
– saneringskosten € 16.903,–
– gevolgschade (onder meer door verspreiding in de woning) € 7.700,–
Dat zijn substantiële bedragen, zeker bij een aankoop waarvan kopers dachten dat zij extra zekerheid hadden ingekocht via een bouwkundige keuring.
Wat betekent dit voor kopers en bouwkundigen?
Voor kopers betekent dit dat een bouwkundige niet zomaar kan volstaan met algemene formuleringen of standaardclausules. Zichtbare signalen moeten concreet worden benoemd.
Voor bouwkundigen en keuringsinstanties onderstreept deze uitspraak dat exoneraties tegenover consumenten niet altijd standhouden en dat de zorgplicht serieus wordt getoetst.
Bij geschillen over aankoopkeuringen, asbest of andere verborgen gebreken is de juridische beoordeling sterk afhankelijk van de inhoud van het rapport, de foto’s en wat ter plaatse zichtbaar was.
Heb je vragen over aansprakelijkheid bij een aankoopkeuring of over een geschil na de aankoop van een woning in Groningen? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen.