Bij een krappe huizenmarkt schuift de machtsbalans tussen koper en verkoper langzaam maar zeker op. Waar het vroeger gebruikelijk was om vóór aankoop van een oudere woning een bouwkundige keuring te laten doen, is daar tegenwoordig in de praktijk vaak nauwelijks ruimte meer voor. Wie niet snel genoeg tekent, vist achter het net.
Parallel daaraan schuift ook de risicoverdeling in koopovereenkomsten op – meestal ten nadele van de koper. Steeds vaker zie je verstrekkende clausules terugkomen, zoals as-is-where-is-bepalingen, waarbij de aansprakelijkheid van de verkoper in feite grotendeels of zelfs volledig wordt uitgesloten.
Een variant daarop is de ouderdomsclausule. Op papier bedoeld als logische nuancering bij een oudere woning, maar in de praktijk wordt deze steeds vaker gebruikt als bijna volledige exoneratie. Dat betekent dat de verkoper daardoor niet meer aansprakelijk is voor veel (verborgen) gebreken.
Verregaande ouderdomsclausule als voorbeeld
Recent kwam ik een vonnis van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant tegen (ECLI:NL:RBZWB:2025:6287) waarin een ouderdomsclausule in de praktijk precies dat effect had. In de koopovereenkomst stond, naast de gebruikelijke artikelen 6.1 en 6.3, de volgende bepaling:
“Artikel 22 Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en bijgebouwen) meer dan 60 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van of gebreken aan fundering, vloeren, de leidingen van elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 (van de koopakte) omschreven (woon)gebruik en met ingang van datum van eigendomsoverdracht vrijwaart koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken”
Met name de laatste zin is opvallend. Die gaat veel verder dan wat je van een “gewone” ouderdomsclausule zou verwachten en lijkt erop gericht om de aansprakelijkheid van de verkoper zo veel mogelijk volledig uit te sluiten.
Hoe kijkt de rechtbank naar deze ouderdomsclausule?
De rechtbank overweegt onder 5.10:
“In dit geval blijkt uit de tekst van de bepaling dat in afwijking van artikel 6.3 aansprakelijkheid voor alle bouwkundige gebreken is uitgesloten. Hoewel het opschrift van artikel 22 ‘ouderdomsclausule’ is, is de rechtbank van oordeel dat uit de tekst van de tweede zin van artikel 22 niet volgt dat het alleen gaat om bouwkundige gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. In beginsel is [gedaagde] daarom op grond van deze bepaling niet aansprakelijk voor de gebreken aan de dakconstructie en dakopbouw.”
Met andere woorden: hoewel de bepaling onder het kopje “ouderdomsclausule” hangt, werkt zij in de praktijk als een (bijna) volledige exoneratie, óók voor gebreken die niet direct samenhangen met de ouderdom van de woning.
Naar mijn mening gaat zo’n exoneratie onder het mom van een ouderdomsclausule wel erg ver.
In veel standaard koopovereenkomsten staat in artikel 6.3 namelijk dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Dat geeft de koper in beginsel een bepaalde mate van bescherming: ernstige gebreken die normaal gebruik in de weg staan, horen in principe niet voor rekening van de koper te komen, tenzij daarover duidelijk en specifiek is afgeweken.
Maar als je vervolgens verderop in de koopovereenkomst een vergaande ouderdomsclausule of as-is-where-is-clausule opneemt, die in feite alle bouwkundige gebreken bij de koper neerlegt, ontstaat een spanningsveld.
Dan rijst de vraag: wat is die belofte in artikel 6.3 nog waard, als je haar in een later artikel feitelijk weer volledig onderuit haalt? Kan dat we zo? Want duidelijk (en eerlijk?) is het niet.
Vanuit transparantie en redelijkheid valt daar best wat op af te dingen. Wil je als verkoper echt dat alle risico’s bij de koper liggen, wees daar dan open en eerlijk over. Streep artikel 6.3 dan door en communiceer helder dat de koper de woning volledig “as is” aanvaardt. Nu wordt er enerzijds een garantie voor “normaal gebruik” gegeven, terwijl die anderzijds via een vergaande ouderdomsclausule grotendeels wordt geneutraliseerd. Dat schuurt.
Waar moet je als koper op letten?
Sluit je een koopovereenkomst voor een oudere woning, let dan in elk geval op het volgende:
- lees de ouderdomsclausule kritisch en kijk of deze niet veel verder gaat dan je op basis van de leeftijd van de woning mag verwachten
- let op formuleringen over vrijwaringen ten gunste van de verkoper
- check of artikel 6.3 (normaal gebruik) niet feitelijk wordt uitgehold door een andere bepaling verderop in de koopakte
- bespreek opvallende of verregaande clausules met je eigen adviseur en overweeg of je het risico wilt nemen.