Wat gebeurt er als bij een bouwgeschil een contractuele boete wordt afgesproken die blijft doorlopen totdat een lekkage is verholpen, maar die lekkage vervolgens jarenlang niet opgelost wordt?
Hieronder een interessante bouwzaak waarbij een voortdurende lekkage voor een vastgoedontwikkelaar uiteindelijk ook financieel zeer nadelig uitpakt.
Geschil over lekkage na oplevering
Partijen, de opdrachtgever en de opdrachtnemer, hadden een geschil over een lekkage na oplevering van een appartement en hebben daarover in 2022 een vaststellingsovereenkomst gesloten.
Daarin is afgesproken dat een contractuele boete van € 219,75 per dag verschuldigd is tot het moment waarop de lekkage is verholpen.
Waar het vervolgens misgaat, is dat de lekkage veel moeilijker oplosbaar blijkt dan bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst werd verwacht.
Bijna vijf jaar na oplevering is de lekkage nog steeds niet definitief verholpen en is de contractuele boete inmiddels opgelopen tot ruim € 400.000,–.
Amvest had dit niet zien aankomen en voerde tijdens de procedure aan:
“Amvest heeft ter zitting naar voren gebracht dat zij ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet dacht dat de lekkage zodanig structureel was als later is gebleken.”
De rechtbank overweegt op dit punt dat deze inschatting voor rekening en risico van Amvest komt.
Kan een doorlopende contractuele boete worden gestopt?
De vraag is vervolgens of Amvest nog iets kan doen tegen een boete die door deze verkeerde inschatting jarenlang en zonder afgesproken maximum blijft doorlopen.
Het antwoord van de rechtbank is in dit geval: nee.
De rechtbank overweegt:
“Amvest is dus op grond van de vaststellingsovereenkomst […] de contractuele boete […] verschuldigd vanaf 16 juni 2021 totdat de lekkage is opgelost.”
Ook voor matiging van de boete ziet de rechtbank geen aanleiding. Daarbij weegt mee dat Amvest een professionele partij is, bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst werd bijgestaan door een advocaat en met het boetebeding heeft ingestemd.
De les voor de bouwrechtpraktijk
Had Amvest dit kunnen voorkomen?
Achteraf is het natuurlijk altijd makkelijk praten. Bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst had bijvoorbeeld een maximumbedrag voor de boete kunnen worden opgenomen. Daarmee was een noodrem ingebouwd voor het geval het herstel veel langer zou duren dan partijen bij het sluiten van de overeenkomst verwachtten.
Dat is niet gebeurd.
En daarmee is een boetebeding dat bedoeld was als prikkel tot herstel uiteindelijk een zogenaamde ‘bleeder’ geworden: een afspraak waarop je financieel langzaam leegloopt.
In dit geval blijft die boete doorlopen totdat de lekkage daadwerkelijk is verholpen.