Opbouwen is opletten
Ga je opbouwen en deel je een muur met de buren? Dan is dit goed om te weten.
In mijn praktijk heb ik inmiddels meerdere keren te maken gehad met zogenoemde grensoverschrijdende opbouwen. Erg vervelend, voor beide buren natuurlijk. Dus check eerst de basis, voordat je gaat bouwen.
Het is natuurlijk praktisch om bij een opbouw de volledige bestaande gemeenschappelijke muur te gebruiken. Maar mag dat?
Waarschijnlijk niet.
Artikel 5:67 BW geldt ook bij opbouwen
Artikel 5:67 BW is oorspronkelijk geschreven voor aanbouwen. Uit inmiddels bestendige rechtspraak volgt echter dat dit artikel ook geldt voor opbouwen. Dat is recent op 24 februari 2026 opnieuw bevestigd door het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2026:500).
Bij een gemeenschappelijke muur mag je als opbouwer in beginsel slechts gebruik maken van de helft van die muur. Voor gebruik van de volledige breedte is toestemming van de buren nodig.
Dat is dus echt een belangrijk punt van aandacht als je plannen hebt om op te bouwen.
De erfgrens is niet altijd beslissend
In de praktijk wordt soms gedacht dat voor het eigendom van de muur vooral moet worden gekeken naar waar precies de erfgrens onder de muur loopt.
Dat is vaak een denkfout.
Bij een gemeenschappelijke muur zijn beide buren mede-eigenaar van die muur. De gedachte dat eerst het kadaster moet worden ingeschakeld om exact te bepalen waar de grens loopt, is daarom niet altijd doorslaggevend.
Het uitgangspunt blijft dat je niet verder mag bouwen dan de helft van de gemeenschappelijke muur.
Daarmee is het kadaster in dit soort discussies lang niet altijd het startpunt. Eerst moet worden gekeken of sprake is van een gemeenschappelijke muur en welke regels daarvoor gelden.
De notariële akte kan een uitzondering bevatten
Is daarmee het hele plaatje compleet? Nee.
Het kan ook zo zijn dat in de notariële akte een uitzondering is opgenomen.
Dat zie je bijvoorbeeld wel eens bij woningen waarbij een opbouw destijds al als optie werd aangeboden door de projectontwikkelaar.
In dat soort situaties kan in de leveringsakte zijn vastgelegd dat een toekomstige opbouw, onder voorwaarden, volledig op de bestaande gemeenschappelijke muur mag worden gebouwd.
Wil je later van precies die optie gebruik maken, dan kan het dus zijn dat daarvoor al toestemming is gegeven via de akte.
Maar dat blijft de uitzondering. Check daarom altijd goed welke spelregels precies in de notariële akte zijn opgenomen.
Appartement? Vergeet de VvE niet
Heb je een appartement, dan komt daar vaak nog een extra punt van aandacht bij.
In dat geval heb je waarschijnlijk ook toestemming nodig van de andere eigenaren binnen de VvE.
Ook daarom is het verstandig om niet alleen naar de bouwtechnische kant te kijken, maar ook vooraf de juridische uitgangspunten goed in beeld te hebben.
Kortom
Voordat je gaat opbouwen, is het verstandig om vooraf in gesprek te gaan met de buren en zekerheidshalve de notariële akte te checken.
Dat voorkomt discussies achteraf.