In de rechtspraak lijkt een duidelijke ontwikkeling zichtbaar: rechters maken steeds vaker gebruik van de mogelijkheid om de contractuele 10%-boete bij woningkoop te matigen. Waar daar lange tijd zeer terughoudend mee werd omgegaan, lijkt die lijn de laatste jaren duidelijk in beweging.
Een recente uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 23 december 2025 bevestigt dat beeld:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2025:8621
In deze zaak overweegt het hof zelfs dat de contractuele boete – als die al verschuldigd zou zijn – volledig zou worden gematigd tot nihil.
De reden daarvoor was dat de woning later voor een hogere prijs werd verkocht. Daardoor was er feitelijk geen schade ontstaan.
Het financieringsvoorbehoud en de juridische betekenis
De uitspraak is ook interessant vanwege de uitleg die het hof geeft over het financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst voor een woning.
Het hof benadrukt dat uit een ontbindende voorwaarde, zoals een financieringsvoorbehoud, geen verbintenis voor de koper voortvloeit. Wanneer een koper een financieringsvoorbehoud inroept en de verkoper van mening is dat dit op onjuiste wijze is gebeurd, betekent dat dus niet automatisch dat sprake is van een tekortkoming.
Volgens de systematiek van de NVM-koopovereenkomst moet in zo’n situatie eerst een ingebrekestelling plaatsvinden voordat ontbinding van de overeenkomst en het opeisen van de contractuele boete in beeld kunnen komen.
In de zaak bij het hof was die stap niet gezet.
Wanneer kan de 10% boete bij woningkoop worden gematigd?
Naast de vraag of de boete verschuldigd was, ging het hof ook in op de matigingsbevoegdheid van de rechter.
Het hof overwoog dat zelfs wanneer de juiste stappen wél waren gevolgd, de contractuele boete in dit geval volledig zou zijn gematigd.
De belangrijkste reden daarvoor was dat de woning later voor een hogere prijs werd verkocht, waardoor er geen aantoonbare schade was ontstaan. Toepassing van de contractuele boete zou onder die omstandigheden leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat.
Daarmee past deze uitspraak in een ontwikkeling die al langer zichtbaar is in lagere rechtspraak: wanneer de verhouding tussen schade en boete ontbreekt, kan matiging eerder aan de orde zijn.
Invloed van de woningmarkt
De actuele woningmarkt speelt daarbij mogelijk ook een rol.
In een markt waarin woningen vaak relatief snel opnieuw worden verkocht – en soms zelfs voor een hogere prijs – kan het voorkomen dat een verkoper uiteindelijk geen schade lijdt door het afketsen van een koopovereenkomst.
In dergelijke situaties ligt het voor de hand dat rechters kritischer kijken naar de toepassing van de contractuele boete.
Tegelijkertijd blijft de beoordeling altijd afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Denk bijvoorbeeld aan:
- de vraag of daadwerkelijk schade is geleden
- de duur van de vertraging in de verkoop
- de manier waarop partijen hun standpunten in de procedure hebben onderbouwd
Praktische betekenis voor kopers, verkopers en makelaars
Voor kopers, verkopers en makelaars laat deze uitspraak vooral zien dat het juridisch kader rond het financieringsvoorbehoud en de contractuele boete zorgvuldig moet worden toegepast.
Wanneer een koper een financieringsvoorbehoud inroept, is het belangrijk om eerst goed te beoordelen of dit op de juiste wijze is gebeurd en welke contractuele stappen vervolgens nog nodig zijn. In veel gevallen zal een ingebrekestelling nodig zijn voordat ontbinding en een contractuele boete aan de orde kunnen komen.
In mijn praktijk komen vragen rond het financieringsvoorbehoud, ontbinding van koopovereenkomsten en de contractuele boete bij woningkoop regelmatig voorbij. Deze uitspraak laat opnieuw zien hoe belangrijk het is om in dit soort situaties juridisch de juiste stappen te zetten.